J－REIT

REITで初のTOBを実施（オークツリー／リプラスR)

オークツリーグループ（アメリカの大手投資ファンド）が、不動産投資信託のリプラス・レジデンシャル投資法人に、TOB（株式公開買い付け）を実施するそうです。

国内のREITに対する初のTOBとして、話題になっています。

リプラス・レジデンシャルによる第3者割当増資の引き受けを含めて、発行済み投資口の最大４８．４％を約160億円で取得。REITの運営にも参画します。

リプラス側は、オークツリーの長期的な投資方針や不動産に対する考え方に賛同できた模様。

オークツリーは、傘下企業等を通じてリプラスが新たに発行する6万3000口を取得。増資後に発行済み株式の約10.8%にあたる1万8000口ほどを上限に、TOBを実施するそうで、TOBの期間は8月29日～10月7日。

TOB価格は26万円で、この発表があったリプラス・レジデンシャルの8月12日の終値より4割強高いということになる。

ＲＥＩＴ買収、アメリカで相次ぐ

ＲＥＩＴの買収がアメリカで相次いでいます。
潤沢な投資マネーが、賃料収入などの増加を見込み、不動産市場に流入しているからです。

といっても住宅市況の調整が長引くと、投資資金の回収が難しくなることもあるため、買い手が安定した賃料収入の見込める都市部の案件に投資先を絞り込む傾向も強くなっています。

ＲＥＩＴ大手のアーチストーン・スミス・トラストは29日、証券大手リーマン・ブラザーズなどによる約222億ドル（約2兆7000億円、債務引き受け含む）での買収を承認したと発表しました。
リーマンは米不動産開発大手のティシュマン・スパイヤーと組んでアーチストーンを買収。全株式を買い取り、非公開にしたうえで一段の経営効率化を目指します。

アーチストーンはアパート関連の不動産会社の中で株式時価総額が全米第二位。
ワシントンやニューヨークなど都市部を中心に、8万６千戸のアパートを保有している会社です。

同社は投資家から集めた資金でアパートなどの不動産物件に投資し、そこから発生する賃料などの現金収入を配当するＲＥＩＴ事業を手掛けています。

大規模な不動産関連事業の売買が続いている一方、住宅市場は減速が続いているので、不振がさらに続くようだと資金の回収が難しくなるリスクもあります。

確かにテレビなどでも、引っ越そうと思ったら家が売れないか大幅に値引きして売るというケースが取り上げられていますね。

バランス型投信、ＲＥＩＴ組み入れ上位。

バランス型投信は、最近はＲＥＩＴ（不動産投資信託）を組み入れ、株式、債券と３つの資産で運用するタイプが主流。

＊バランス型とは、国内外の株式や債券などリスクの異なる資産を組み合わせて分散投資をする、投資信託。

バランス型の運用成績上位１０本のうち、ＲＥＩＴ、債券、株式の３つの資産で運用するタイプが９本を占めた。

以下は２００６年度のバランス型投信の上昇率ランキングより１～１０位

運用会社／ファンド名／上昇率（％）

1位
三井住友アセット／グローバル3資産ファンド／２１．３％

２位
日興アセット／利回り財産3分法ファンド（不動産・債権・株式）毎月分配型／２１．３％

3位
ＵＢＳアセット／ＵＢＳニュー・メジャー・バランスファンド（毎月分配型）／２０．８％

４位
しんきんアセット／しんきん３資産ファンド（毎月決算型）／１９．９％

５位
国際投信／グローバル財産3分法ファンド（毎月決算型）／１９．１％

６位
大和投信信託／りそな・世界資産分散ファンド／１８．１％

７位
興銀第一ライフ／ＤＩＡＭ世界インカム・オープン（毎月決算コース）／１８．０％

８位
第一勧業アセット／ＤＫＡトリニティオープン（毎月決算型）／１７．９％

９位
大和投資信託／６資産バランスファンド（成長型）／１７．０％

１０位
日興アセット／財産３分法ファンド（不動産・債権・株式）毎月分配型／１６．９％

＊ＱＵＩＣＫ・ＱＢＲ調べ。純資産残高１００億円以上が対象

ＲＥＩＴファンドの純資産残高、10兆円に迫る

ＲＥＩＴファンドの4月末純資産残高が10兆円に迫ってきたそうです。
ファンド数は175本で、うち126本が定期的に分配金を受け取れる分配型だそうです。

以下、ロイターより

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上場ＲＥＩＴ（不動産投資信託）に投資する国内籍の公募ファンドの残高が１０兆円に迫っている。堅調なＲＥＩＴ相場を支えに、４月末の純資産残高は前月末比７．７％増の９兆６５４６億円となった。ファンド数は１７５本。　投信情報サービス会社リッパーのデータをもとにロイターが集計した。

　ＲＥＩＴファンド全体のうち、１２６本（７２％）は定期的に分配金を受け取れる分配型。一般的に、ＲＥＩＴファンドは株価との相関が低いとされており、同じ定期分配型ファンドを持つ個人投資家の間でリスクや資産を分散する投資商品として注目されている。分配実績が外債や外国株式に投資するファンドと比べてそん色がないことも人気につながっている。

　さらに、堅調なＲＥＩＴ相場も強気材料。東証ＲＥＩＴ指数は、２月末以降の世界同時株安の影響でいったんは調整したが、その後は再び上昇基調に転じ、４月も後半にかけ、指数算出開始（２００３年４月）以来の最高値更新を繰り返した。長期金利が低水準で推移するなか、都心部での不動産価格の賃料上昇を期待した買いや「海外の不動産市場と比較した場合の割安感から外国人投資家が買いを膨らませている」（運用会社のファンドマネージャー）ことなどが相場を支えている。

　４月末時点で純資産残高が最大のＲＥＩＴファンドは、日興アセットマネジメントの「財産３分法ファンド（不動産・債券・株）毎月分配型」<62004307JP>で１兆３７５７億円（前月末１兆３３７７億円）。２位は野村アセットマネジメント「グローバルＲＥＩＴオープン」<62004923JP>で７５２６億円（同６８４３億円）。３位は大和証券投資信託委託の「りそな・世界資産分散ファンド」<62005299JP>で６４２７億円（同５８８８億円）だった。

　４月末時点で純資産が１０００億円以上のファンドは２２本。これらファンドが全体の約７割を占めている。

　４月の新規設定は毎月分配タイプの海外型１本のみだった。償還はなし。

REIT指数最高値

東証ＲＥＩＴ指数が4月26日、4日続伸し2003年4月の指数算出開始以来の最高値を更新した。

東証ＲＥＩＴ指数とは、東京証券取引所に上場する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の値動きを示す数値。

長期金利が低位で安定する中、都心の賃料上昇を期待した買いが続いている。

終値は前日比１．４１％高の２４９４．９８。

日本ビルファンド投資法人投資証券が、２．６４％上昇するなど、大型のＲＥＩＴへの買いが目立ち、指数を押し上げている。

みずほ証券の不動産アナリストによると「新年度に入り、地銀などの国内金融機関が買い増ししている」とのこと。

（日経新聞より）

Ｊ―ＲＥＩＴ株式ファンド。トップ２０位内に１７本

Ｊ―ＲＥＩＴ株式ファンドが、トータルリターンランキングでトップ２０位内に１７本も入ったそうです。

Ｊ―ＲＥＩＴ、いけますね☆

以下はasahicomより

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今回は、モーニングスターが評価対象としている追加型の株式投資信託２１８９本のうち、純資産額が１０億円以上のファンドを対象として、３月末までの過去６カ月間におけるトータルリターンのランキングをみた。

この間の東京株式市場の動きは、２月末に調整があったものの、大きく上昇した形となった。この半年間のＴＯＰＩＸは６．３９％の上昇で、米ダウ工業株３０種平均指数は５．７８％上昇した。　

このような環境において、トータルリターンのランキングではトップ２０位内に１７本のＪ―ＲＥＩＴ株式ファンド、３本の中国株式ファンドが入っている。

１位の「日興ＡＭ　中国Ａ株ファンド２」と２位の「日興ＡＭ　中国Ａ株ファンド」はそれぞれ６カ月間で７０．８０％、７０．７３％上昇した。３位の「三井住友・メインランド・チャイナ・オープン」を含め中国本土の市場Ａ株（あるいは連動債）に投資するファンドが上位を占めている。　

５位に上がってきた「Ｊ―ＲＥＩＴアクティブオープン毎月決算コース」の主要投資対象は、日本の証券取引所に上場されている不動産投資信託証券。オフィス・ホテル・商業施設を優先的に投資する銘柄選択が奏功し成績を伸ばしている。

１２位に上がってきた「日本　Ｊリートオープン（毎月分配型）」は長年の不動産調査の専門経験をもつ住信基礎研究所からのアドバイスをもとに２７銘柄のＪ―ＲＥＩＴに絞って投資している。　

不動産のファンダメンタルズが良好なことにより、国内Ｊ―ＲＥＩＴファンドが軒並み成績を上げているが、中でもオフィス系にウエートをおいたファンドがより好成績をおさめているようだ。

外資が不動産投資を拡大

モルガン・スタンレーグループが、「ＡＮＡインターコンチネンタルホテル東京」ほか、全日空の13ホテルを買収しますね。

外資が不動産投資を拡大するのは、ミニバブルだと懸念する声も出てきているようです。

日本の不動産が外資に売却されるのは、寂しい気もします。

以下、引用です。

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　外資系企業がホテルや商業施設などへの投資を加速している。米大手証券モルガン・スタンレーグループは１３日、全日本空輸の直営１３ホテル買収を発表した。

　背景には、国内の景気回復や世界的な資金余剰を受け、投資対象がオフィスなどから、より高収益が見込めるホテルなどの物件に移ってきたことがある。都心やリゾート地の「ミニバブル」を懸念する声も出ている。（富塚正弥、伊藤剛）

　全日空が売却する１３ホテルは、東京・港区の基幹ホテル「ＡＮＡインターコンチネンタルホテル東京（旧・東京全日空ホテル）」を始め、札幌、大阪、博多など都市の一等地にある。沖縄有数のリゾートホテルを含む。

　ホテル事業の営業利益は４６億円の黒字（０６年３月期）だ。「総客室５０００室を上回る規模で立地も良く、またとない買収のチャンス」（不動産投資会社）とあって、国内外の投資ファンドなど１７社が具体的な提案を行い、７社が応札したが、外資系の競り合いで国内勢は早々と姿を消したという。売却額は予想を上回った模様で、「景気回復で地価が上昇反転した時期だったことも売却額に寄与した」（全日空）とみられている。

　モルガン・スタンレーは０４年１１月、東京都目黒区のウェスティンホテル東京をサッポロホールディングスから買収することで合意した。今年２月には、世界の機関投資家から集めた総額８０億ドル（約９６００億円）の不動産ファンドを創設し、最大４割を日本向け投資に振り向ける方針も決めた。借入金を含む日本での投資規模は約２兆円となる可能性がある。不動産投資顧問会社ジョーンズラングラサールホテルズの沢柳知彦氏は、「オフィスは競争が激化して買いにくくなったが、ホテルはまだ割安感がある。業績変動などでオフィスよりリスクがある分、収益率は高い」と分析する。

　米投資ファンドのローンスターや米大手証券ゴールドマンサックスも、日本国内でのホテル買収を急いでいる。沖縄や神戸、東京ディズニーランドがある千葉県浦安市など、集客が見込める観光地・リゾート地のホテルが対象となっている。

　ホテル以外でも、米系不動産投資顧問の「ラサールインベストメントマネージメント」のファンドが、東京都武蔵村山市と立川市にまたがる旧日産自動車村山工場跡地の再開発を手がけ、昨年１１月に大型商業施設「ダイヤモンドシティ・ミュー」をオープンさせた。

　昨年１２月には豪州の「ガリレオファンド」が日本の不動産に特化した不動産投資信託を豪州で上場。上場時の運用総資産は６００億円で、都内などでオフィスビルのほか小規模な商業施設などに投資している。

　背景には土地価格の上昇がある。今年１月１日の公示地価は、東京都港区の一部で上昇率が前年比で４割を超えた。那覇市中心部でも上昇率は５・１％（前年は０・８％の下落）となるなど、都心部や観光地での上昇が目立つ。世界的な金余りもあって、国際的に資金運用するファンドは不動産投資を活発化させており、特に低金利の日本では、不動産投資で得られる収益が、国債などの投資利回りを上回り、有利な投資先と受け止められている。

　野村証券の福島大輔シニアアナリストは「ホテルの入札などで名前が聞こえてくるのは外資ばかり。激しい競争が都心や地方の一部でミニバブルをあおっている」と指摘している。

（2007年4月14日読売新聞より）

オフィス賃料が上昇。

「都心のオフィス賃料上昇、5年ぶり2万円台に」という記事が日経ネットにありました。

大型ビルが大量にできる2003年問題が取りあげられたこともありましたが、オフィス賃料が上昇して、Ｊ-REITにも影響が出ているんですね。

以下は、日経ネットの記事です。

＊＊＊

　
オフィス仲介の三鬼商事（東京・中央）が12日まとめた3月末の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス平均賃料（募集ベース）は 3.3平方メートル当たり2万64円と前月末比129円（0.65％）上昇し、2002年1月以来5年2カ月ぶりに2万円台に乗せた。

　景気の回復傾向を背景に東京都心では企業のオフィス拡張意欲が旺盛。これに対し、新規の供給は限られ、賃料の上昇につながった。3月末の平均賃料は前年同月に比べ1969円（10.88％）高く、05年8月以来20カ月連続で上昇が続いている。

　3月末は新年度入りを控え、一段と需給が引き締まった。５区の動向を見ると、千代田区は2万935円で前月末比2.38％上昇、港区も2万1586円と同0.61％上昇した。

　東京都心のオフィス賃料は大型ビルが大量供給された「2003年問題」の影響で、04年後半には1万7000円台半ばまで低迷した。最近は実需の伸びに加え、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が取得したオフィスビルの賃料を引き上げる例も目立っている

上場不動産投資信託、アジアで急増

上場不動産投資信託（REIT）がアジアで急増しているそうです。

（3月31日付日経）

2006年末のアジア市場（日本除く）での上場REIT数は52銘柄で、05年5月に比べて2.6倍。

時価総額は約242億4千万ドル（約2兆8千万円）と、約4倍だそうです。

アジア不動産市況の好調と、低利の円を借りて海外で投資する円借り（円キャリー）取引で、資金がシンガポールや香港のREITに流出していることも背景にあるようです。

最大のREIT市場はシンガポール。

時価総額でいうと、138.9億ドルと、上記の50％以上を占めています。続いて、香港。
そして香港、韓国、マレーシアと続きますが、マレーシアではイスラム金融がREITの上場を検討する動きも出てきています。

この上場reitの平均利回りは、シンガポールで約4.7％、香港で約5％。タイでは7.4％。

中国の不動産を組み入れたREITにはリスクも伴うなどいろいろありますが、海外でもREITは注目されているようです。