04/15
Sun
2007
この間の東京株式市場の動きは、２月末に調整があったものの、大きく上昇した形となった。この半年間のＴＯＰＩＸは６．３９％の上昇で、米ダウ工業株３０種平均指数は５．７８％上昇した。
このような環境において、トータルリターンのランキングではトップ２０位内に１７本のＪ―ＲＥＩＴ株式ファンド、３本の中国株式ファンドが入っている。
１位の「日興ＡＭ 中国Ａ株ファンド２」と２位の「日興ＡＭ 中国Ａ株ファンド」はそれぞれ６カ月間で７０．８０％、７０．７３％上昇した。３位の「三井住友・メインランド・チャイナ・オープン」を含め中国本土の市場Ａ株（あるいは連動債）に投資するファンドが上位を占めている。
５位に上がってきた「Ｊ―ＲＥＩＴアクティブオープン毎月決算コース」の主要投資対象は、日本の証券取引所に上場されている不動産投資信託証券。オフィス・ホテル・商業施設を優先的に投資する銘柄選択が奏功し成績を伸ばしている。
１２位に上がってきた「日本 Ｊリートオープン（毎月分配型）」は長年の不動産調査の専門経験をもつ住信基礎研究所からのアドバイスをもとに２７銘柄のＪ―ＲＥＩＴに絞って投資している。
不動産のファンダメンタルズが良好なことにより、国内Ｊ―ＲＥＩＴファンドが軒並み成績を上げているが、中でもオフィス系にウエートをおいたファンドがより好成績をおさめているようだ。
04/14
Sat
2007
外資系企業がホテルや商業施設などへの投資を加速している。米大手証券モルガン・スタンレーグループは１３日、全日本空輸の直営１３ホテル買収を発表した。
背景には、国内の景気回復や世界的な資金余剰を受け、投資対象がオフィスなどから、より高収益が見込めるホテルなどの物件に移ってきたことがある。都心やリゾート地の「ミニバブル」を懸念する声も出ている。（富塚正弥、伊藤剛）
全日空が売却する１３ホテルは、東京・港区の基幹ホテル「ＡＮＡインターコンチネンタルホテル東京（旧・東京全日空ホテル）」を始め、札幌、大阪、博多など都市の一等地にある。沖縄有数のリゾートホテルを含む。
ホテル事業の営業利益は４６億円の黒字（０６年３月期）だ。「総客室５０００室を上回る規模で立地も良く、またとない買収のチャンス」（不動産投資会社）とあって、国内外の投資ファンドなど１７社が具体的な提案を行い、７社が応札したが、外資系の競り合いで国内勢は早々と姿を消したという。売却額は予想を上回った模様で、「景気回復で地価が上昇反転した時期だったことも売却額に寄与した」（全日空）とみられている。
モルガン・スタンレーは０４年１１月、東京都目黒区のウェスティンホテル東京をサッポロホールディングスから買収することで合意した。今年２月には、世界の機関投資家から集めた総額８０億ドル（約９６００億円）の不動産ファンドを創設し、最大４割を日本向け投資に振り向ける方針も決めた。借入金を含む日本での投資規模は約２兆円となる可能性がある。不動産投資顧問会社ジョーンズラングラサールホテルズの沢柳知彦氏は、「オフィスは競争が激化して買いにくくなったが、ホテルはまだ割安感がある。業績変動などでオフィスよりリスクがある分、収益率は高い」と分析する。
米投資ファンドのローンスターや米大手証券ゴールドマンサックスも、日本国内でのホテル買収を急いでいる。沖縄や神戸、東京ディズニーランドがある千葉県浦安市など、集客が見込める観光地・リゾート地のホテルが対象となっている。
ホテル以外でも、米系不動産投資顧問の「ラサールインベストメントマネージメント」のファンドが、東京都武蔵村山市と立川市にまたがる旧日産自動車村山工場跡地の再開発を手がけ、昨年１１月に大型商業施設「ダイヤモンドシティ・ミュー」をオープンさせた。
昨年１２月には豪州の「ガリレオファンド」が日本の不動産に特化した不動産投資信託を豪州で上場。上場時の運用総資産は６００億円で、都内などでオフィスビルのほか小規模な商業施設などに投資している。
背景には土地価格の上昇がある。今年１月１日の公示地価は、東京都港区の一部で上昇率が前年比で４割を超えた。那覇市中心部でも上昇率は５・１％（前年は０・８％の下落）となるなど、都心部や観光地での上昇が目立つ。世界的な金余りもあって、国際的に資金運用するファンドは不動産投資を活発化させており、特に低金利の日本では、不動産投資で得られる収益が、国債などの投資利回りを上回り、有利な投資先と受け止められている。
野村証券の福島大輔シニアアナリストは「ホテルの入札などで名前が聞こえてくるのは外資ばかり。激しい競争が都心や地方の一部でミニバブルをあおっている」と指摘している。
04/13
Fri
2007
「都心のオフィス賃料上昇、5年ぶり2万円台に」という記事が日経ネットにありました。
大型ビルが大量にできる2003年問題が取りあげられたこともありましたが、オフィス賃料が上昇して、Ｊ-REITにも影響が出ているんですね。
以下は、日経ネットの記事です。
＊＊＊
オフィス仲介の三鬼商事（東京・中央）が12日まとめた3月末の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス平均賃料（募集ベース）は 3.3平方メートル当たり2万64円と前月末比129円（0.65％）上昇し、2002年1月以来5年2カ月ぶりに2万円台に乗せた。
景気の回復傾向を背景に東京都心では企業のオフィス拡張意欲が旺盛。これに対し、新規の供給は限られ、賃料の上昇につながった。3月末の平均賃料は前年同月に比べ1969円（10.88％）高く、05年8月以来20カ月連続で上昇が続いている。
3月末は新年度入りを控え、一段と需給が引き締まった。５区の動向を見ると、千代田区は2万935円で前月末比2.38％上昇、港区も2万1586円と同0.61％上昇した。
東京都心のオフィス賃料は大型ビルが大量供給された「2003年問題」の影響で、04年後半には1万7000円台半ばまで低迷した。最近は実需の伸びに加え、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が取得したオフィスビルの賃料を引き上げる例も目立っている
03/31
Sat
2007